通常商品房按揭貸款時，因購房者尚無房屋所有權，銀行會要求購房者辦理抵押權預告登記。所謂抵押權預告登記是在房屋不具備法定物權形式時，不能進行抵押登記的情況下，為了保全將來物權變動能夠順利進行的臨時性登記行為。只有當條件成就，辦理抵押登記后，才會產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)牡盅盒ЯΑＣ穹ǖ鋵嵤┣埃盅侯A告登記并不產(chǎn)生優(yōu)先受償效力，開發(fā)商需按合同約定的保證期限承擔階段性保證責任。

　　民法典實施后，抵押預告登記在特定條件下具備優(yōu)先受償效力，如已經(jīng)辦理建筑物所有權首次登記且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應當認定抵押權自預告登記之日設立，開發(fā)商將不再對借款承擔保證責任（即階段性保證責任）。

　　近日，安徽省宣城市宣州區(qū)人民法院審結了一起金融借款合同糾紛案件，案涉房屋雖未辦理產(chǎn)權證，但已經(jīng)辦理了建筑物所有權登記，也進行了抵押預告登記，法院認定銀行作為債權人已經(jīng)取得抵押權，并享有對抵押物優(yōu)先受償?shù)臋嗬_發(fā)商不再承擔階段性擔保責任。

　　2019年12月,朱某因購買市區(qū)某樓盤的商品房，向某銀行機構申請借款58.5萬元，與該銀行簽訂了《個人購房擔保借款合同》，朱某的好友陳某為該筆借款本金、利息等承擔連帶保證責任，并在《共同還款承諾書》上簽字。案涉樓盤的開發(fā)商某房地產(chǎn)公司在《借款合同》保證人處蓋章,為借款人朱某的債務承擔保證責任，就保證期間約定，自借款人取得房地產(chǎn)權屬證書,并辦妥以貸款人為抵押權人的抵押登記手續(xù)之日，起不再承擔保證責任。朱某以上述商品房作為抵押，辦理了抵押權預告登記。

　　此后，開發(fā)商為朱某辦理了《商品房銷售合同網(wǎng)上登記備案證明》，完成建筑物所有權首次登記，但朱某因故未能及時辦理房屋產(chǎn)權證。貸款發(fā)放后，朱某、陳某未按約償還貸款本息，銀行多次向其主張債權,朱某稱其無經(jīng)濟能力償還貸款,故該銀行將朱某、陳某、某房地產(chǎn)公司一并訴至法院，要求朱某、陳某歸還借款本金及利息、罰息等57.4萬余元,按《借款合同》支付利息至實際清償之日止，并要求房地產(chǎn)公司對上述債務承擔連帶保證責任。

　　法院審理認為，銀行履行了交付借款的合同義務，朱某、陳某未按約還款，構成違約。《借款合同》約定的債務加速到期的條件成就，銀行關于朱某、陳某提前清償債務歸還借款本息的訴訟請求，具有事實和法律依據(jù)，應予以支持。銀行對案涉房屋已辦理了抵押權預告登記，案涉房屋也已辦理了首次登記且不存在預告登記失效等情形，若朱某、陳某未履行還款義務，銀行可行使抵押權，有權就朱某抵押的商品房折價、拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權。

　　在按揭貸款合同中，雖然當事人約定了保證期間，但本案中，預抵押登記的房屋已經(jīng)符合辦證條件，系主債務人朱某因自身原因怠于辦理產(chǎn)權登記。根據(jù)民法典擔保制度司法解釋的相關規(guī)定，銀行作為案涉房屋抵押預告登記的權利人可優(yōu)先受償。因朱某怠于辦理產(chǎn)權登記而無限延長房地產(chǎn)公司階段性擔保的擔保責任，與設定階段性擔保制度的宗旨相悖，有失公允。故對銀行要求房地產(chǎn)公司承擔擔保責任的訴訟請求，不予支持。

　　據(jù)此，作出判決，朱某、陳某歸還銀行機構借款本金55.6萬余元及利息、罰息；如朱某、陳某未履行前述義務，銀行有權就案涉房產(chǎn)行使抵押權，以抵押物折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償；駁回銀行的其他訴請。

　　法官說法

　　商品房預售中約定開發(fā)商階段性保證責任，初衷在于與抵押擔保形成無縫銜接關系，使銀行在享有房屋抵押權前，由開發(fā)商對銀行的債權實現(xiàn)提供保證擔保，以降低銀行貸款風險，同時，促使開發(fā)商及時完成項目的開發(fā)建設、竣工和驗收。

　　本案中，案涉房屋雖未辦理產(chǎn)權證和抵押權登記，但根據(jù)法律規(guī)定的特定條件，銀行已經(jīng)享有并可以實現(xiàn)抵押權，若再拘泥于《擔保合同》約定的保證期限，認定開發(fā)商的階段性保證責任未解除，屬明顯加重開發(fā)商的責任。且如開發(fā)商在承擔擔保責任后，仍需解決向購房者追償?shù)膯栴}，顯然降低了經(jīng)濟運行效率，增加了當事人實現(xiàn)權利成本，造成了訴累和司法資源的無謂消耗。