在商品房預售合同糾紛中，房屋買受人起訴解除合同的情形較為常見，但解除合同的情形除了雙方的約定之外，法律規定的開發商根本違約是解除商品房預售合同的情形。結合《民法典》及《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法釋〔

由此可見，解除合同的原因多半與房子本身有關，而對于房子以外的比如房子的坐落、環境等，不屬于解除合同的法定原因。如果以房屋的坐落、環境等起訴要求解除合同，法院一般是不可能支持的，如果房屋的坐落、環境等在訂立合同過程中對購房者起到重要的作用而房地產開發商不如實告知或者虛假告知，則可以在法律規定的期限內要求撤銷合同。

因此，合同的解除權、撤銷權適用的完全不一致的法律規定，也是當事人不同的權利，雖然結果都是退房、退還購房款，對于選擇解除或者撤銷商品房預售合同非常重要，也就是說如果對存在上述解除事由的起訴撤銷合同，不可能得到法院支持；如果以存在撤銷合同的情形起訴解除合同，當然也不可能得到法院的支持。但現實中，購房者以房地產開發商在訂立合同時對門口公共衛生間沒有告知存在欺詐為由要求撤銷合同的情形并不多見，而本文的筆者代理的購房人以被開發商欺詐為由撤銷商品房預售合同得到一審法院的支持，確實是個如題所述的難能可貴的判決，當然主要是法院能公正司法的結果。

結語：原告匡某一、匡某二起訴被告云南某實業有限公司向法院起訴以房屋門口存在公共衛生間為由要求退房，經過本律師仔細斟酌、查詢法律條款及網上少有的直接撤銷合同的案例。在確定了本案為起訴撤銷合同為根本手段以達到退還購房款的目的。在起訴到法院后，多人均不看好認為會敗訴的情況下，本人在向除了向相關部門調查取證，除了準備好最高人民法院關于欺詐的相關規定，還在網上搜索到類似的廣東省廣州市中級人民法院（

匡某一、匡某二訴云南某某實業有限公司商品房預售合同糾紛案代理詞

尊敬的審判長、審判員：

因原告匡某一、匡某二訴被告云南某某恒泰實業有限公司商品房預售合同糾紛一案，原告匡某一、匡某二委托云南尚祥律師事務所代理其訴訟，律師事務所指派易德祥律師作為匡某一、匡某二的訴訟代理人參與訴訟。本代理人了解了全案的事實、查閱了全案的證據，根據我國現行的法律，認為原告的訴訟請求依法應當得到支持，為此依法發表代理意見如下，請求人民法院依法予以支持。

一、根據原告所提供的證據可以證明被告在與原告簽訂《商品房買賣合同（預售）》及《商品房買賣合同補充協議》時故意隱瞞了原告所購買房屋的布局、公共衛生間及位置、房屋的規劃用途、屋內存在嚴重影響房屋使用價值的排污管道的事實。

而在本案中原告提供的證據第二組證明了原告匡某一之母安某某在被告通知交房后，發現了原告所購買的房屋門口出現衛生間，同時在進到屋內進行查看時發現有兩根伸出墻體的柱子，經工作人員介紹柱子里面是排污管道及其他管線。因原告匡某一之母發現門口出現公共衛生間，經與被告的工作人員交涉后與被告工作人員在測量原告所購買房屋的門口與衛生間門的直線距離為

從原告提供的第三組證據也證明了原告匡某一之母安某某在發現了所購買的房屋門口出現公共衛生間，便于

原告提交的樣板房視頻錄像，可以看出樣板房內并沒有不在墻內伸出來的柱子、衛生間的臺階也與地面平行。雖然被告主張樣板房不能作為合同的內容，但被告制作的樣板房內基本上沒有瑕疵，也是原告考慮購買本案中合同所涉房屋的依據之一。

從原告提交的在昆明市自然資源和規劃局《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見（試行）》的文件內容第十二條

從原告提供的廣東省廣州市中級人民法院（

因此，原告的在本案中所主張的事實具有證據予以證實，即原告在與被告簽訂《商品房買賣合同（預售）》及補充協議時，因為當時房屋為預售房屋、房屋正在建設中不能現場查看房屋，只能根據銷售人員的介紹來確定購買房屋。因被告在簽訂合同之前故意隱瞞了本案所涉房屋對面存在公共衛生間的情形，同時在本案所涉的房屋規劃用途為辦公的情況下故意欺騙為公寓，隱瞞了房屋內空間內存在公共的排污管道及管線外面用建筑材料裝飾的事實，導致原告及母親在不知房屋存在嚴重的瑕疵、不知道所購買的房屋根本就不能作為居住的情況下導致作出不真實的意思表示，從而簽訂了《商品房買賣合同（預售）》及補充協議。而在本案所涉房屋在交付時客觀存在了門口公共衛生間、房間內存在了兩根裝飾公共排污管道和管線的柱子的情形，因與被告協商退房無果時，原告不得以向法院提起了訴訟。

二、被告的答辯及所提供證據均不能證明其訴訟主張，依法不應當得到支持。

在本案中，被告辯解雙方在簽訂合同前已經將房屋對面存在衛生間的事實告知了原告，但其并未提供相關的證據予以證明。

被告向法院提供了復印的《房屋測量面積計算報告》用于證明其所銷售的房屋面積符合其所簽合同的房屋的面積，但該計算報告的時間為

被告所提交的《某某某某

被告所提交的《委托改造協議》，該協議中約定的委托事項為對樓板進行改造，并未約定了對其他的部分進行改造，雖然被告辯稱改造還包括對部分公告通道或者空間等事項，但該內容系超出了《委托改造協議》所約定的委托事項的范圍，因此該約定系沒有任何法律效力，因此既然本協議中已經明確約定了委托的范圍，超過委托范圍的部分屬于無效的。盡管協議第四條約定了其他的改造范圍，但該范圍系超出了委托事項的范圍，該約定對于原告沒有任何法律效力。而且該協議均屬于利用格式合同條款排除了原告的主要權利，結合該協議的第

因此，被告所提出的答辯及主張沒有相關的證據予以證實。

三、本案中被告多個行為屬于法律規定的欺詐，原告的訴訟請求根據法律規定依法應當予以支持。

因此，作為被告房地產開發企業應本著誠信經營的觀念，對出賣房屋的實際情況，可能對商品房買賣合同能否訂立產生重大誤解影響的事實，進行明確具體的說明，讓作為買受人的原告自主行使選擇權。而被告在與原告簽訂房屋買賣合同時故意隱瞞對原告是否購買所涉房屋有決定性作用的對面公共衛生間、房屋內的柱子甚至進行虛假宣傳，導致原告在不知真相的情況下作出了不真實的意思表示而與被告簽訂合同，屬于法律規定的應當予以撤銷的民事行為。因此，本案中原被告雙方所簽訂的合同及補充協議具有依法應當予以撤銷的多種情形，而法律規定只要具備上述一種情形便屬于可撤銷的行為，請求人民法院依法予以支持原告的訴訟請求。

四、原告所購買的房屋除了存在上述的多個瑕疵之外，被告交房的房屋存樣板房不一致、宣傳及合同不一致的情形。

本案中，雙方在簽訂房屋買賣合同及補充協議，因被告所交付房屋時房屋存在衛生間、柱子、并非宣傳的問題，尚存在衛生間的臺階高

此外，據原告了解，因原告所購買的房屋系被告出售給他人后，他人又提出退房，雖然他人退房與原告購買房屋沒有關聯性，但不排除退房的原因系因為房屋存在嚴重的瑕疵問題，既然房屋存在嚴重的瑕疵，被告在出賣房屋之時并未對原告進行告知。該事實，也作為被告在出售本案所涉房屋時存在故意隱瞞房屋真實情況的情形。

綜上所述，原告的訴訟請求具有事實和法律依據，請求人民法院依法予以支持。

云南省昆明市官渡區人民法院

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本文作者：易德祥主任律師，2006年通過國家司法考試A證，2007年6月25日開始從事律師執業，2015年7月10日創辦了經云南省司法廳批準成立了易德祥主任個人出資的云南尚祥律師事務所。易德祥主任現擔任昆明仲裁委員會、昭通仲裁委員會、玉林仲裁委員會、世界仲裁中心（香港）、茂名仲裁委員會、婁底仲裁委員會、南陽仲裁委員會、贛州仲裁委員會、銅陵仲裁委員會、衢州仲裁委員會、韶關仲裁委員會仲裁員、濟寧仲裁委員會、泰中國際仲裁與調解中心（TCIAC）、朔州仲裁委員會、鷹潭仲裁委員會、汕頭仲裁委員會仲裁員。擔任昆明市涉案企業合規第三方監督評估機制專業人員、楚雄州涉案企業合規第三方監督評估機制專業人員、昆明市官渡區涉案企業合規第三方監督評估機制專業人員。死刑復核法律援助庫律師、2019年被評為第一批刑事專業律師、2022年被評為行政法專業律師、云南省律師協會涉法涉訴信訪案件律師專家人才庫成員、云南省律師協會律師權益保障委員會委員、云南省律師協會刑事專業委員會委員、昆明市律師協會刑事專業委員會委員、昆明市律師協會建設工程與基礎設施委員會委員、昆明市律師協會申請實習人員考核官。